Passoires thermiques : que change le projet de loi logement ?

Ce que le Sénat a voté le 8 juillet 2026

Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, le projet de loi « relance et décentralisation du logement », examiné en procédure accélérée. Sa mesure la plus commentée figure à l'article 6 : les logements classés F ou G au DPE, aujourd'hui progressivement exclus du marché locatif, pourraient être remis en location si le propriétaire s'engage contractuellement dans une rénovation énergétique, avec un contrat de travaux conclu avant 2030 (un amendement de séance a remplacé le délai de 3 ans initialement proposé).

Le texte adopté comporte d'autres dispositions qui parlent directement aux professionnels de la rénovation : le confort d'été entre dans la définition de la rénovation performante, des dérogations sont prévues pour les copropriétés en difficulté, et l'avis des Architectes des bâtiments de France deviendrait non contraignant pour l'installation de protections solaires extérieures.

Attention au calendrier parlementaire : le texte a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, qui l'examinera à la rentrée. Tant que la loi n'est pas promulguée, rien ne change : l'interdiction de louer un logement classé G reste pleinement en vigueur.

Pourquoi c'est un signal fort : pour la première fois depuis la loi Climat et résilience de 2021, le législateur envisage d'assouplir le calendrier des passoires thermiques — non pas en renonçant aux travaux, mais en faisant de l'engagement de travaux la clé du droit de louer. Le message de fond reste le même : la rénovation énergétique devient la condition d'accès au marché locatif.

Passoires thermiques : le contexte et les chiffres

Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc (données SDES). Lors des débats de juillet 2026, le ministre du Logement a évoqué environ 700 000 logements directement concernés par l'interdiction de location liée au DPE. La loi Climat et résilience de 2021 a fixé un calendrier d'exclusion progressive des logements énergivores du marché locatif, qui s'applique aux nouveaux baux :

C'est ce calendrier que le projet de loi voté au Sénat propose d'aménager, dans un contexte de crise du logement locatif : des dizaines de milliers de biens sont sortis du marché ou vendus plutôt que rénovés, alors même que la demande locative n'a jamais été aussi tendue. À l'inverse, les défenseurs du calendrier initial rappellent que derrière chaque passoire, il y a des locataires qui subissent factures élevées, froid l'hiver et surchauffe l'été.

Pourquoi tout se joue dans le logement

Le débat parlementaire oppose deux urgences réelles — loger et rénover. Mais quelle que soit l'issue de la navette, la physique du bâtiment, elle, ne se négocie pas : un logement F ou G est un logement dont l'enveloppe laisse fuir la chaleur.

Une passoire, c'est d'abord une enveloppe défaillante

Toiture et combles non isolés, murs sans isolation, fuites d'air parasites : dans un logement énergivore, l'essentiel des déperditions passe par l'enveloppe. Aucun changement de chauffage ne compense durablement des parois qui perdent la chaleur à mesure qu'on la produit — c'est pourquoi les rénovations efficaces commencent par l'isolation et l'étanchéité à l'air.

Un enjeu de pouvoir d'achat et de santé

Un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m²/an d'énergie finale : à surface égale, la facture peut représenter plusieurs fois celle d'un logement rénové. S'y ajoutent les effets sanitaires d'un habitat dégradé : humidité et moisissures liées à une ventilation insuffisante, inconfort d'hiver… et désormais d'été, que le projet de loi intègre explicitement à la définition de la rénovation performante.

Bon à savoir : le dispositif voté au Sénat conditionne la relocation à un contrat de travaux signé avant 2030. Autrement dit, même dans le scénario le plus souple, un bailleur de logement F ou G devra tôt ou tard engager une vraie rénovation. Anticiper, c'est choisir ses travaux, ses artisans et ses financements — plutôt que les subir dans l'urgence.

Sortir du statut de passoire : la méthode de l'habitat performant

Gagner deux, trois, voire quatre classes de DPE ne relève pas du hasard mais d'une séquence éprouvée : traiter d'abord l'enveloppe (isolation intérieure ou par l'extérieur, étanchéité à l'air), puis l'air (ventilation performante), enfin les équipements (pompe à chaleur, eau chaude sanitaire). C'est la logique de la rénovation globale — celle que les organismes spécialisés chiffrent en moyenne à 25 000 € en logement collectif et 46 000 € en maison individuelle pour atteindre un niveau BBC, avant déduction des aides.

1. L'enveloppe d'abord

Isoler combles, rampants et murs — par l'intérieur ou par l'extérieur selon la configuration — et traiter l'étanchéité à l'air avec membranes et adhésifs dédiés : c'est le socle de tout gain de classe durable, et la condition pour dimensionner correctement le chauffage.

2. La ventilation, indissociable

Plus un logement est isolé et étanche, plus la ventilation devient stratégique : une VMC hygroréglable ou double flux garantit un air sain et évite de recréer, par l'humidité, l'insalubrité qu'on cherchait à fuir.

3. Les équipements en dernier

Sur une enveloppe traitée, une pompe à chaleur ou un chauffe-eau thermodynamique correctement dimensionnés délivrent tout leur rendement — et le DPE bascule souvent de deux classes ou plus.

Points de vigilance

Attendre la loi pour agir. Le texte voté au Sénat n'est pas promulgué : louer un logement G reste interdit pour les nouveaux baux, et un locataire peut faire valoir l'indécence énergétique du bien. Le droit en vigueur s'applique tant que la navette parlementaire n'est pas achevée.

Miser sur un geste isolé. Changer la chaudière sans toucher à l'enveloppe fait rarement sortir du statut de passoire : les classes se gagnent par la cohérence isolation + étanchéité + ventilation + équipements, pas par un geste unique.

Oublier la ventilation après isolation. Isoler et étanchéifier sans repenser la ventilation expose à la condensation et aux moisissures — l'inverse du logement décent recherché.

Négliger les financements. CEE, MaPrimeRénov', éco-PTZ, TVA à 5,5 % : les dispositifs 2026 réduisent significativement le reste à charge, à condition de monter le dossier avant de signer les travaux.